2015年度 管理業務主任者試験 問40

解説

正解は3。 新築マンションの売主の瑕疵担保責任（民法・宅建業法・品確法）と、分譲業者が特約として行うアフターサービスの違いを問う問題です。 【選択肢別解説】 1：×　アフターサービスは売主が任意に行う契約上のサービスであり、法律上の瑕疵担保責任とは別のものです。 宅建業者が自ら売主となり宅建業者でない買主に売却する場合、瑕疵担保責任を負わない旨の特約は、アフターサービスの期間を定めたかどうかにかかわらず無効です。 根拠：宅地建物取引業法40条。 2：×　マンションのアフターサービス基準では、住戸内の内装や設備だけでなく、構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分も対象とされるのが通常です。 「含まれないことが多い」は誤りです。 3：○　宅建業者が自ら売主となる場合、瑕疵担保責任の期間を「目的物の引渡しの日から2年以上」とする特約を除き、民法の規定より買主に不利な特約は無効です。 さらに新築住宅では、品確法により構造耐力上主要な部分等について引渡しから10年間の瑕疵担保責任が強制されます。 「引渡しから1年間」とする特約は無効です。 根拠：宅地建物取引業法40条、住宅の品質確保の促進等に関する法律95条。 ※現行法では、宅建業法40条の特例は契約不適合を売主に通知する期間を「引渡しの日から2年以上」とする特約として規定されています。 4：×　出題当時の民法の売主の瑕疵担保責任の内容は、損害賠償請求と、契約の目的を達成できない場合の解除であり、「修補」請求は定められていませんでした。 根拠：旧民法570条、566条。 ※現行法（2020年4月施行）では契約不適合責任として、追完請求（修補等）・代金減額請求・損害賠償請求・解除が認められています。 【ポイント】 宅建業者が売主の場合の特約は「引渡しから2年以上」なら有効です。 旧民法の瑕疵担保責任に修補請求はなく、修補を求めるにはアフターサービスや特約が必要でした。