2020年度 宅地建物取引士試験 問42

解説

本問は採点除外（正解肢が2つ：1・4のいずれも正解）です。 宅建業者が自ら売主となる場合の8種制限（契約不適合責任の特約の制限・手付金等の保全措置）を問う問題です。 この問題は誤っているものを選ぶので、○ が答え（誤った記述）です。 試験実施機関は、1と4のいずれも正解とする扱いを公表しました（令和2年12月2日）。 肢1の特約は、読み方によって有効とも無効とも評価できるためです。 【選択肢別解説】 1：○ 公式に正解（誤った記述）とされた肢です。 宅建業法40条は、通知期間を引渡しの日から2年以上とする特約を除き、民法より買主に不利な特約を禁じています。 民法では、買主は不適合を知った時から1年以内に通知すれば、権利を保存できます（民法566条）。 通知した後の権利は、知った時から5年などの消滅時効にかかるまで存続します（民法166条1項）。 「知った時から2年」で責任が終わると読むと、この存続期間を縮める不利な特約となり、無効です（宅建業法40条2項）。 一方、通知の期間を1年から2年に延ばす特約と読めば、買主に有利なので有効とも考えられます。 このように評価が分かれるため、1も正解とされました。 2：× 記述は正しいので、答えにはなりません。 【計算】 未完成物件で保全措置が不要となるのは、代金の5%以下かつ1,000万円以下の場合です（宅建業法41条1項）。 代金5,000万円×5%＝250万円です。 手付金200万円は250万円以下なので、保全措置なしで受領できます。 中間金を加えると200万円＋300万円＝500万円となり、250万円を超えます。 そのため、中間金を受領する前に、500万円全額について保全措置を講じる必要があります。 3：× 記述は正しいので、答えにはなりません。 8種制限は、宅建業者間の取引には適用されません（宅建業法78条2項）。 買主Dは宅建業者なので、保全措置なしで手付金800万円を受領できます。 4：○ 公式に正解（誤った記述）とされた肢で、記述の後半が誤りです。 責任を一切負わない特約は、民法より買主に不利なので無効です（宅建業法40条1項・2項）。 特約が無効になると民法の規定に戻り、「引渡しの日から2年」になるわけではありません。 買主は、不適合を知った時から1年以内に通知すれば、責任を追及できます（民法566条）。 【ポイント】 業者売主の契約不適合責任で有効な不利特約は、通知期間を「引渡しの日から2年以上」とするものだけです。 無効な特約は「引渡しから2年」に置き換わるのではなく、民法の原則に戻ります。