2021年度 宅地建物取引士試験 問12

解説

正解は2です。 建物賃貸借について、解約申入れ、賃貸人の地位の移転と敷金、転貸借、定期建物賃貸借の通知を問う問題です。 【選択肢別解説】 1：× 期間の定めのない建物賃貸借で賃貸人が解約を申し入れると、申入れの日から6月の経過で終了します（借地借家法27条1項）。 さらに、賃貸人からの申入れには正当事由が必要です（同法28条）。 3月で終了するのは、民法617条の原則や賃借人からの申入れの場合です。 2：○ 建物の引渡し後に所有権が移転すると、賃貸人たる地位は新所有者Cに移転します（民法605条の2第1項）。 敷金返還債務もCに承継されます（同条4項）。 判例は、旧賃貸人に対する未払賃料は敷金から当然に充当され、残額が承継されるとしています（最判昭44.7.17）。 3：× 賃貸借が期間満了で終了するときに賃貸人が転借人に通知すると、転貸借は通知の日から6月の経過で終了します（借地借家法34条）。 3月ではありません。 4：× 期間1年以上の定期建物賃貸借では、期間満了の1年前から6月前までに終了の通知をしなければ、終了を賃借人に対抗できません（借地借家法38条4項、出題当時）。 しかし、更新したものとみなされるわけではありません。 通知期間の経過後に通知すれば、その日から6月を経過した後は終了を対抗できます。 【ポイント】 借地借家法の建物賃貸借では、賃貸人からの解約申入れも転借人への通知も「6月」です。 定期建物賃貸借は、通知を怠っても更新にはならない点が、普通借家との大きな違いです。