賃貸人Ａと賃借人Ｂとが、居住目的で期間を3年として、借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約（以下この問において「契約①」という。）を締結した場合と、定期建物賃貸借契約でも一時使用目的の賃貸借契約でもない普通建物賃貸借契約（以下この問において 「契約②」という。 ）を締結した場合とに関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
正答3
解説
正解は3です。
定期建物賃貸借と普通建物賃貸借で、共通するルールと異なるルールを問う問題です。
対抗力や居住用建物の承継は両者に共通し、賃料改定特約と更新の扱いが異なります。
【選択肢別解説】
1：× 建物の賃貸借は、建物の引渡しがあれば、その後に建物の物権を取得した者に対抗できます（借地借家法31条）。
この規定は契約①にも契約②にも適用されます。
契約②の場合に主張できないとする点が誤りです。
2：× 定期建物賃貸借で賃料の改定に係る特約がある場合、借賃増減請求権（借地借家法32条）の規定は適用されません（借地借家法38条）。
したがって、契約①では賃料減額請求をすることができません。
一方、契約②では賃料を減額しない特約は無効と解されるため、減額請求が可能です。
3：○ 居住用建物の賃借人が相続人なしに死亡した場合、事実上夫婦と同様の関係にあった同居者が権利義務を承継します（借地借家法36条1項）。
同居者が反対の意思を表示すれば承継しません。
この規定は定期建物賃貸借にも普通建物賃貸借にも適用されます。
4：× 定期建物賃貸借は、公正証書による等書面（電磁的記録を含む）で契約すれば足ります（借地借家法38条1項）。
公正証書に限られるとする点が誤りです。
また、普通建物賃貸借は書面で契約する必要はありません。
【ポイント】
定期建物賃貸借の方式は「公正証書による等書面」で、事業用定期借地権の「公正証書に限る」と区別しましょう。
賃料改定特約があれば定期建物賃貸借では増減請求ができないという点も頻出です。