正答1
解説
正解は1です。
定期建物賃貸借（借地借家法38条）の再契約、事前説明の方法、普通建物賃貸借からの切替えを問う問題です。
【選択肢別解説】
1：○ 正しい記述です。
定期建物賃貸借の再契約は、新たな賃貸借契約の締結です。
宅建業者が貸主を代理して再契約を締結する場合は、宅地建物取引業法35条により、あらためて重要事項説明をしなければなりません。
2：× 誤りです。
事前説明は、更新がなく期間満了で終了することを、貸主が借主に書面を交付して説明するものです（当時の同法38条2項）。
媒介業者が仲介者の立場で行う重要事項説明とは別の制度であり、それで足りるわけではありません。
3：× 誤りです。
2000年（平成12年）3月1日より前に締結された居住用の建物賃貸借は、合意しても当分の間、定期建物賃貸借に切り替えることはできません。
事業用であれば切替えが可能なため、「居住用・事業用の区別にかかわらず」とする点が誤りです。
4：× 誤りです。
判例（最高裁平成24年9月13日判決）は、事前説明の書面は契約書とは別個独立の書面であることを要するとしています。
契約書に説明を受けた旨の記載があるだけでは足りません。
【ポイント】
事前説明を欠くと更新がない旨の定めは無効になり、普通建物賃貸借として扱われます。
なお、2022年5月施行の改正で、借主の承諾があれば事前説明の書面を電磁的方法で提供できるようになりました（現在の同法38条4項）。