2021年度 賃貸不動産経営管理士試験 問9

解説

正解は4です。 原状回復ガイドラインの考え方と、通常損耗補修特約に関する判例を問う問題です。 【選択肢別解説】 1：× 通常の清掃を怠ったことで必要になったクリーニング費用は、借主の負担です。 借主には善良な管理者の注意をもって物件を使用する義務があり、その違反による汚損は借主負担となります。 貸主負担となるのは、借主が通常の清掃をしている場合の全体クリーニング費用です。 2：× 借主の過失による毀損でも、クロスの交換費用は経過年数を考慮して負担割合を決めます。 ガイドラインは、契約書に定めがなくても経過年数を考慮するとしています。 クロスは耐用年数6年で残存価値1円となるように負担割合を算定します。 3：× 「全て借主負担」という定めだけでは、当然に通常損耗まで負担させることはできません。 判例（最判平17.12.16）は、通常損耗の負担範囲が具体的に明記され、明確に合意されていることを求めています。 4：○ 落書きは借主の故意・過失による毀損に当たります。 契約書に定めがなくても、借主は善管注意義務違反として修復費用を負担します（民法400条、621条）。 【ポイント】 「通常損耗・経年変化は貸主負担、故意・過失・善管注意義務違反は借主負担」が原則です。 借主負担の場合でも経過年数を考慮する点が、計算問題を含めて頻出です。