正答1
解説
正解は1です。
敷金の性質、交付時期、担保される債務の範囲を問う問題です。
【選択肢別解説】
1：○ 敷金契約は、賃貸借契約に付随する別個の契約です。
そのため、賃貸借契約を続けたまま、当事者の合意で敷金契約だけを解約して敷金を返還できます。
2：× 敷金をいつ交付するかについて、法律上の決まりはありません。
賃貸借契約の締結後に交付することも可能です。
「締結と同時に、または締結前に交付しなければならない」とする点が誤りです。
3：× 敷金は、賃貸借に基づいて生じる賃借人の金銭債務を担保します（民法622条の2第1項）。
判例は、契約終了後明渡しまでに生じる賃料相当損害金も担保の対象に含むとしています（最判昭和48年2月2日）。
敷金から差し引くことはできないとする点が誤りです。
4：× 敷金の返還債務は、明渡しの時に、それまでの債務額を差し引いた残額について生じます。
未払の債務は当然に敷金から差し引かれ、充当の意思表示は必要ありません。
全額を返還しなければならないとする点が誤りです。
【ポイント】
敷金の返還は明渡しが先で、明渡しと敷金返還は同時履行の関係にはありません（民法622条の2第1項1号）。
返還額は、明渡しまでの未払賃料、損害金、原状回復費用などを差し引いた残額です。