正答1
解説
正解は1。
公正証書による原始規約（区分所有法32条）の設定者・方式・設定できる事項と、規約共用部分の対抗要件を問う問題です。
【選択肢別解説】
1：× 規約共用部分とした場合、その旨の登記をしなければ、これをもって第三者に対抗することができません（区分所有法4条2項）。
公正証書規約であっても、規約共用部分である旨の登記なしに第三者に対抗することはできません。
2：○ 公正証書による規約を設定できるのは、最初に建物の専有部分の全部を所有する者（分譲業者等）です（区分所有法32条）。
既存の建物を新たに区分所有建物とすることで専有部分の全部を所有することになった者も含まれると解されています。
3：○ 規約の設定は本来集会の決議によりますが、分譲前は区分所有者が1人で集会が観念できないため、相手方のない単独行為として設定を認めつつ、その後の取得者の権利義務を規律するので内容を明確にするため公正証書によることが求められています。
4：○ 公正証書で設定できるのは、規約共用部分の定め（区分所有法4条2項）、規約による建物の敷地の定め（同法5条1項）、専有部分と敷地利用権の分離処分を可能とする定め（同法22条1項ただし書）、敷地利用権の割合の定め（同法22条2項ただし書）の4つに限られます（同法32条）。
【ポイント】
公正証書規約で定められるのは「規約共用部分・規約敷地・分離処分可能・敷地利用権の割合」の4事項だけです。
規約共用部分は登記が第三者対抗要件です。