宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間でマンション（代金4,000万円）の売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定に違反するものの組合せはどれか。
(ア) Aは、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結する際に、Bから手付金200万円を受領し、さらに建築工事中に200万円を中間金として受領した後、当該手付金と中間金について法第41条に定める保全措置を講じた。
(イ) Aは、建築工事完了後のマンションの売買契約を締結する際に、法第41条の2に定める保全措置を講じることなくBから手付金400万円を受領した。
(ウ) Aは、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結する際に、Bから手付金500万円を受領したが、Bに当該手付金500万円を償還して、契約を一方的に解除した。
(エ) Aは、建築工事完了後のマンションの売買契約を締結する際に、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,000万円とする特約を定めた。
正答4
解説
正解は4です。
自ら売主となる宅建業者に対する制限のうち、手付金等の保全措置・手付の性質・損害賠償額の予定の制限を問う問題です。
代金は4,000万円なので、保全措置が不要となる上限は、未完成物件では5％の200万円、完成物件では10％の400万円です。
この問題では、法に違反しない記述を○、違反する記述を×で示します。
【記述別解説】
ア：× 法に違反します。
未完成物件では、受領額が代金の5％（200万円）以下かつ1,000万円以下なら保全措置は不要です（宅建業法41条1項）。
手付金200万円の受領時点では、保全措置は不要でした。
しかし中間金を受け取ると合計400万円となり5％を超えるので、中間金を受け取る前に合計額について保全措置を講じる必要があります。
受領した後に保全措置を講じても、違反となります。
イ：○ 法に違反しません。
完成物件では、受領額が代金の10％（400万円）以下かつ1,000万円以下なら保全措置は不要です（宅建業法41条の2第1項）。
手付金400万円はちょうど10％なので、保全措置を講じずに受領できます。
ウ：× 法に違反します。
宅建業者が受け取る手付は解約手付とされ、売主が手付により解除するには手付の倍額を現実に提供しなければなりません（宅建業法39条2項）。
手付金500万円を返すだけで、一方的に解除することはできません。
売主が解除するには、倍額の1,000万円を提供する必要があります。
エ：× 法に違反します。
損害賠償の予定額と違約金の合計は、代金の10分の2（800万円）を超えてはなりません（宅建業法38条1項）。
1,000万円とする特約は上限を超えており、超える部分は無効となります（同条2項）。
以上より、違反するものはア・ウ・エで、正解は4です。
【ポイント】
保全措置が不要となる基準は「未完成物件5％・完成物件10％以下、かつ1,000万円以下」で、中間金を含めた合計額で判断します。
手付の額の上限と損害賠償額の予定の上限は、いずれも代金の10分の2です。