宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で宅地の売買契約を締結した場合における、宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフに関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。
(ア) Bがクーリング・オフにより売買契約を解除した場合、当該契約の解除に伴う違約金について定めがあるときは、Aは、Bに対して違約金の支払を請求することができる。
(イ) Aは、Bの指定した喫茶店で買受けの申込みを受けたが、その際クーリング・オフについて何も告げず、その3日後に、クーリング・オフについて書面で告げたうえで売買契約を締結した。
この契約において、クーリング・オフにより契約を解除できる期間について買受けの申込みをした日から起算して10日間とする旨の特約を定めた場合、当該特約は無効となる。
(ウ) Aが媒介を依頼した宅地建物取引業者Cの事務所でBが買受けの申込みをし、売買契約を締結した場合、Aからクーリング・オフについて何も告げられていなければ、当該契約を締結した日から起算して8日経過していてもクーリング・オフにより契約を解除することができる。
正答2
解説
正解は2です。
この問題は誤っているものを数えるので、【記述別解説】で × の付いた記述の数が答えになります。
クーリング・オフの効果、期間の起算点に関する特約、クーリング・オフができない場所が問われています。
【記述別解説】
ア：× クーリング・オフにより契約が解除された場合、業者は解除に伴う損害賠償や違約金の支払を請求できません（宅建業法37条の2第1項）。
違約金の定めがあっても請求できないので、本記述は誤りです。
イ：○ クーリング・オフの期間は、クーリング・オフについて書面で告げられた日から起算して8日間です（宅建業法37条の2第1項1号）。
本記述では申込みの3日後に告げられたので、本来は申込日から数えて11日目まで解除できます。
申込日から10日間とする特約は買主に不利なので無効です（同条4項）。
ウ：× 売主業者から媒介の依頼を受けた宅建業者の事務所で申込みをした場合、その場所は事務所等に当たるので、クーリング・オフはできません（宅建業法施行規則16条の5）。
何も告げられていなくても解除できないので、本記述は誤りです。
誤っている記述はアとウの二つなので、正解は2です。
【ポイント】
クーリング・オフの可否は、買受けの申込みをした場所が事務所等かどうかで判断し、契約を締結した場所は問いません。
買主が申し出た自宅・勤務先は事務所等に当たりますが、喫茶店は買主が指定しても事務所等に当たりません。