2021年度 宅地建物取引士試験 問42

解説

正解は2です。 宅建業者が自ら売主となる場合の8種制限（割賦販売の所有権留保、手付金等の保全措置、損害賠償額の予定）を問う問題です。 代金は3,200万円です。 【計算】 所有権留保の基準は代金の10分の3です。 3,200万円 × 3/10 = 960万円です。 未完成物件で保全措置が不要となるのは代金の5%以下です。 3,200万円 × 5/100 = 160万円です。 損害賠償額の予定と違約金の合計の上限は代金の10分の2です。 3,200万円 × 2/10 = 640万円です。 【選択肢別解説】 1：× 割賦販売で物件を引き渡した場合、宅建業者は代金の10分の3を超える支払を受けるまでに、所有権の移転登記をしなければなりません（宅建業法43条1項）。 本問では960万円を超える支払を受けるまでであり、800万円ではありません。 2：○ 未完成物件では、手付金等の額が代金の5%以下かつ1,000万円以下なら保全措置は不要です（宅建業法41条1項）。 手付金100万円と中間金60万円の合計は160万円で、代金の5%である160万円以下なので、保全措置なしで受領できます。 3：× 損害賠償の予定額と違約金の合計は代金の10分の2を超えてはなりません（宅建業法38条1項）。 400万円と240万円の合計は640万円で上限ちょうどなので、特約は有効です。 4：× 38条の制限は、損害賠償額を予定し又は違約金を定める場合に適用されます。 予定額を定めていなければ、Bは実際に生じた損害額を証明して請求でき、代金の10分の2に制限されません。 【ポイント】 手付金等には、契約締結後・引渡し前に支払われる中間金も含まれます。 損害賠償額の予定は、10分の2を超えた部分だけが無効になる点も頻出です。