正答3
解説
正解は3です。
借地借家法32条の賃料増減額請求について、手続（調停前置）、裁判確定までの扱い、特約の効力、効果の発生時期を問う問題です。
【選択肢別解説】
1：× 誤りです。
賃料増減額請求の事件は調停前置主義がとられ、訴えを提起する前に、まず調停を申し立てなければなりません（民事調停法24条の2）。
調停を経ずに訴えを提起すると、原則として事件は調停に付されます。
2：× 誤りです。
減額請求を受けた貸主は、裁判が確定するまで、自らが相当と認める額の賃料を請求できます（借地借家法32条3項）。
確定した額を超えて受け取っていた場合は、貸主がその超過額に年1割の利息を付けて借主に返還します。
3：○ 正しい記述です。
借地借家法32条1項ただし書で効力が認められるのは、一定期間増額しない旨の特約だけです。
減額しない旨の特約があっても、普通建物賃貸借の借主は減額を請求できます。
4：× 誤りです。
賃料増減額請求権は形成権であり、その効果は意思表示が相手方に到達した時から将来に向かって生じます。
契約開始時まで遡って減額を求めることはできません。
【ポイント】
裁判確定までは、増額請求なら借主が、減額請求なら貸主が「相当と認める額」で支払・請求でき、確定後の差額は年1割の利息を付けて精算します。
なお、定期建物賃貸借で賃料改定の特約を定めた場合は、借地借家法32条は適用されません。