賃料増減請求に関する次の記述のうち、適切なものの組合せはどれか。
ア 賃料増減請求は、請求権を行使した時ではなく、客観的に賃料が不相当となった時に遡って効力を生ずる。
イ 賃料改定を協議により行うとする特約が定められている場合であっても、賃料増減請求を行うことができる。
ウ 借主が賃料減額請求を行ったが、協議が調わない場合、減額を正当とする裁判が確定するまでの間、借主は減額された賃料を支払えば足り、貸主は従前の賃料を請求することができない。
エ 賃料改定については、合意が成立しなければ、訴訟によって裁判所の判断を求めることになるが、原則として、訴訟提起の前に調停を申し立てなければならない。
正答3
解説
正解は3です。
借地借家法32条の賃料増減請求について、効力発生時期、特約との関係、裁判中の賃料、調停前置を問う問題です。
【記述別解説】
ア：× 賃料増減請求の効力は、客観的に不相当となった時に遡りません。
増減請求は形成権であり、請求の意思表示が相手方に到達した時から将来に向かって効力を生じます。
イ：○ 賃料改定を協議で行うという特約があっても、賃料増減請求をすることはできます。
判例は、協議の特約があることで増減請求権の行使が妨げられることはないとしています。
ウ：× 減額請求後も、裁判が確定するまで貸主は相当と認める額の賃料を請求できます（借地借家法32条3項）。
通常は従前の賃料を請求でき、借主が減額された賃料だけを払えば足りるわけではありません。
裁判で減額が確定すれば、貸主は受け取りすぎた額に年1割の利息を付けて返還します。
エ：○ 賃料増減の訴えを起こすには、原則として先に調停を申し立てなければなりません（民事調停法24条の2）。
これを調停前置主義といいます。
適切なものはイとエなので、正解は3です。
【ポイント】
増額請求の場合は、借主は裁判確定まで「自ら相当と認める額」を払えば足ります（32条2項）。
増額・減額で「相当と認める額」を判断するのが請求された側である点を対比して覚えましょう。