正答4
解説
正解は4です。
賃貸住宅管理業の業務の範囲、管理受託方式の法的構成、管理業者の役割を問う問題です。
【選択肢別解説】
1：× 列挙された業務のすべてが居室部分を対象とするわけではありません。
建物の維持管理や清掃などの維持保全業務は、共用部分を含む建物全体を対象とします。
2：× 管理受託方式でも、すべての業務を貸主の代理として行うわけではありません。
代理は法律行為について行うもので、建物の維持管理のような事実行為は代理ではなく委託（準委任）として行います。
3：× 管理業者は、貸主の賃貸住宅経営を総合的に代行する資産運営の専門家として位置付けられています。
「資産運営の専門家というわけではない」という部分が誤りです。
4：○ 借主保持と快適な環境整備、透明性の高い説明と報告、新たな経営管理手法の研究と提案はいずれも管理業者の役割です。
能動的・体系的管理の継続と、非常事態における借主のサポートも、管理業者に求められる役割とされています。
【ポイント】
管理業者は、建物を維持するだけでなく、貸主の資産価値を高める「資産運営の専門家」としての役割が期待されています。
代理（法律行為）と準委任（事実行為）の区別も、契約の性質の問題とあわせて押さえましょう。