正答3
解説
正解は3です。
この問題は、特定賃貸借契約重要事項説明で賃貸人に伝えるべき借地借家法上のリスクを問うものです。
【選択肢別解説】
1：× 家賃改定日を定める場合でも、借地借家法32条1項に基づく減額請求があり得ることを説明します。
改定日以外でも、特定転貸事業者が減額を請求できるからです。
2：× 協議で更新できるとする場合でも、賃貸人からの更新拒絶には正当事由が必要な旨を説明します。
これは借地借家法28条によるもので、賃貸人の重要なリスクです。
3：○ 賃貸人が転貸人の地位を承継する定めを設ける場合は、その旨を説明します。
あわせて、承継後は正当事由なく入居者の契約更新を拒めないことも説明しなければなりません。
4：× 普通建物賃貸借で家賃を減額しない特約を定めても、借地借家法32条1項の減額請求は排除されません。
説明すべきなのは、特約があっても特定転貸事業者が減額を請求できることです。
「特約を定めることはできない」と説明するのではありません。
【ポイント】
サブリースの重要事項説明では、減額請求・更新拒絶の正当事由・地位の承継が重要な説明事項です。
賃料減額のリスクを正しく伝えないまま契約させることが、トラブルの主な原因とされています。