正答2
解説
正解は2。
標準管理委託契約書の「維持又は修繕に関する企画又は実施の調整」業務のうち、長期修繕計画に関する助言の方式などを問う問題です。
【選択肢別解説】
1：○ 外注の際に管理業者が行う「実施の確認」は、管理員が外注業務の完了の立会いにより確認できる内容のものをいうとされています。
専門的な検査までを意味するものではありません（標準管理委託契約書別表第1・コメント）。
2：× 管理業者は、長期修繕計画の見直しのため、管理事務を実施する上で把握した劣化等の状況に基づき、修繕工事の内容、実施予定時期、工事の概算費用、修繕積立金の見直し等に改善の必要があると判断した場合には、「書面をもって」管理組合に助言します。
「書面又は口頭により」として口頭でもよいとする点が誤りです（標準管理委託契約書別表第1 1(3)）。
3：○ 長期修繕計画案の作成業務や、建物・設備の性能向上に資する改良工事の企画又は実施の調整の業務は、必要な年度に特別に行われ、業務内容の独立性が高いという性格から、管理委託契約とは別個の契約にすることが望ましいとされています（標準管理委託契約書コメント）。
4：○ 長期修繕計画案の作成及び見直しは、長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン及び同コメント（平成20年6月国土交通省公表）を参考にして作成することが望ましいとされています（標準管理委託契約書コメント）。
【ポイント】
標準管理委託契約書で管理業者が行う助言・報告は「書面」が原則です。
「口頭でも可」と書かれていたら疑いましょう。