宅地建物取引業者Ａ（消費税課税事業者）及び宅地建物取引業者Ｂ（消費税課税事業者） が受領した報酬に関するアからウの記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものを全て掲げたものは1から4のうちどれか。
なお、代理、媒介に当たり、広告の依頼は行われていないものとする。
ア Ａが単独で貸主と借主の双方から店舗用建物の貸借の媒介の依頼を受け、1か月の借賃24万円（消費税等相当額を含まない。）、権利金1,400万円（権利設定の対価として支払われるもので、返還されないものをいい、消費税等相当額を含まない。）の賃貸借契約を成立させ、依頼者の双方からそれぞれ52万8,000円を報酬として受領したことは、宅地建物取引業法に違反する。
イ 現に長期間にわたって居住の用、事業の用その他の用途に供されておらず、かつ将来にわたり居住の用、事業の用その他の用途に供される見込みがない宅地（ 1か月の借賃5万円。消費税等相当額を含まない。）について、Ａは貸主から代理を依頼され、Ｂは借主から代理を依頼され、賃貸借契約が成立したので、Ａは貸主から4万円を、Ｂは、代理の依頼を受けるに当たって、報酬が借賃の1.1か月分を超えることについて借主から承諾を得たうえで、借主から7万円を報酬として受領したことは、宅地建物取引業法に違反しない。
ウ Ａは売主から媒介の依頼を、Ｂは買主から媒介の依頼を、それぞれ受けて、代金200万円 （消費税等相当額を含み、土地代金は90万円である。）の土地付建物の売買契約を成立させた場合に、依頼者と宅地建物取引業者との間であらかじめ報酬の額を定めていなかったときは、売主はＡに対して少なくとも10万4,500円、買主はＢに対して少なくとも10万4,500円を支払わなければならない。
正答4
解説
正解は4です。
店舗の貸借での権利金による報酬計算、長期の空家等の特例、低廉な空家等の売買の報酬を問う問題です。
この問題は誤っている記述を全て選ぶので、各記述の正誤を確認し、×の記述の組合せを選びます。
【記述別解説】
ア：× 居住用建物以外の貸借で権利金の授受がある場合、権利金の額を売買代金とみなして報酬を計算できます。
権利金で計算した上限は、依頼者の一方につき52万8,000円です（下の【計算】参照）。
借賃で計算すると双方合計26万4,000円ですが、高い方の権利金による計算を使えます。
したがって、双方からそれぞれ52万8,000円を受領しても違反せず、「違反する」とする本記述は誤りです。
イ：× 長期の空家等の特例は、貸主から受領できる報酬の上限を借賃の2.2か月分（税込）まで引き上げるものです。
借主から受領できる報酬は、通常どおり借賃の1.1か月分（5万5,000円）が上限です。
借主の承諾があっても、Ｂが借主から7万円を受領することは違反となるので、「違反しない」とする本記述は誤りです。
ウ：× 報酬の規定は受領できる額の上限を定めるもので、依頼者が最低限支払うべき額を定めるものではありません。
10万4,500円は、各依頼者から受領できる通常の上限額にすぎません（下の【計算】参照）。
「少なくとも〜支払わなければならない」とする本記述は誤りです。
【計算】
ア：1,400万円×3％＋6万円＝48万円
ア：48万円×1.1＝52万8,000円（依頼者の一方からの上限）
ア：借賃による場合は24万円×1.1＝26万4,000円（双方合計の上限）
イ：5万円×1.1＝5万5,000円（借主からの上限）
ウ：建物価格（税込）＝200万円－90万円＝110万円
ウ：建物価格（税抜）＝110万円÷1.1＝100万円
ウ：税抜代金＝90万円＋100万円＝190万円
ウ：190万円×5％×1.1＝10万4,500円
誤っている記述はア・イ・ウの全てなので、正解は4です。
【ポイント】
権利金による計算は「居住用建物以外」の貸借に限られます。
報酬額の規定は「上限」であり、土地代金には消費税がかからない点も計算の定番です。