正答1
解説
正解は1です。
この問題は、賃料増減額請求（借地借家法32条）と、それをめぐる手続や特約を問うものです。
【選択肢別解説】
1：○ 賃料の増減額をめぐって訴えを起こす前には、まず調停を申し立てなければなりません（民事調停法24条の2、調停前置主義）。
話し合いによる解決を優先させる趣旨です。
2：× 定期建物賃貸借で賃料改定に関する特約がある場合、借地借家法32条は適用されません（出題当時の38条7項）。
適用が排除されないという点が誤りです。
3：× 普通建物賃貸借では、「減額しない」特約があっても借主は減額を請求できます。
32条1項ただし書が有効とするのは「一定期間増額しない」特約だけで、減額しない特約は借主に不利なため無効と解されています。
4：× 管理業者が直ちに検討すべきなのは、賃料の引下げが必要になるような不利な変化が生じた場合です。
有利な変化が生じても、直ちに賃貸条件の変更を検討しなければならないわけではありません。
【ポイント】
普通建物賃貸借では「増額しない特約は有効、減額しない特約は無効」です。
定期建物賃貸借では、賃料改定の特約によって32条の適用を排除できる点が対比で問われます。