2018年度 賃貸不動産経営管理士試験 問12

解説

正解は4です。 定期建物賃貸借契約（借地借家法38条）の成立要件、とくに貸主による事前説明が問われています。 出題当時（2018年）の規定で判断します。 【記述別解説】 ア：× 貸主は、契約の前に「更新がなく、期間の満了により終了する」旨を記載した書面を交付して説明しなければなりません（借地借家法38条2項）。 口頭の説明だけでは足りません。 イ：× 契約書に「事前に説明を受けた」旨の記載があることは、定期建物賃貸借の成立要件ではありません。 事前説明書を交付して説明していれば、その記載がなくても定期建物賃貸借として有効です。 ウ：○ 定期建物賃貸借では、1年未満の期間を定めても有効です。 期間1年未満の建物賃貸借を期間の定めのないものとみなす規定（借地借家法29条1項）は、定期建物賃貸借には適用されません（同法38条1項）。 エ：○ 事前説明は貸主が行う義務で、契約書とは別個独立の書面で行う必要があります（最判平24.9.13参照）。 媒介業者の重要事項説明があったことを理由に貸主の事前説明を省略すると、更新がない旨の定めは無効となり、定期建物賃貸借としての効力を有しません。 以上より、正しいのはウ・エで、その組合せの4が正解です。 【ポイント】 定期建物賃貸借は「書面による契約」と「別個の書面による貸主の事前説明」の2つがそろって初めて成立します。 なお、2022年5月からは、借主の承諾があれば事前説明書面を電磁的方法で提供することも認められています。